Umowa najmu, a śmierć wynajmującego

Najem jest częstą formą korzystania z nieruchomości. Pozwala na własny kąt bez konieczności obciążania się kredytem hipotecznym zaciąganym na lata. Szczególnie młodzi ludzie, nie chcąc wiązać się długoterminowymi zobowiązaniami rozglądając się za okazją do zawarcia korzystnej umowy najmu. Taki nurt od dawna widoczny jest w krajach zachodniej Europy. Według danych OECD na 2014 r. odsetek Niemców posiadających własne mieszkanie lub dom wyniósł zaledwie 43 %. Większość z nich zamiast właścicielem woli być najemcą.

Choć umowy najmu nieruchomości stają się coraz bardziej popularne, to nadal wiążą się z nimi niebezpieczeństwa. W tym artykule skoncentrujmy się na sytuacji, gdy w trakcie trwania umowy najmu umiera osoba, która wynajmuje mieszkanie (wynajmujący). Czy najemca jest zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu? Co jeśli nie zgłaszają się do niego następcy prawni? Czy powinien się wyprowadzić?

Umowa najmu, jak każda umowa wiąże strony, które ją zawarły. W wypadku śmierci wynajmującego prawa i obowiązki wynikające z umowy przechodzą na jego spadkobierców. Przepis art. 922 § 1 k.c. stanowi, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do norm kodeksu. Oznacza to, że spadkobiercy wynajmującego niejako wstępują w miejsce wynajmującego i są zobowiązani do respektowania zapisów umowy. Najemcy zazwyczaj z opóźnieniem dowiadują się o śmierci właściciela nieruchomości, zdarza się także, że spadkobiercy zgłaszają się do najemcy dopiero po pewnym czasie. Zgłoszenie się uprawnionych spadkobierców może poprzedzać postępowanie spadkowe. W wypadkach szczególnie skomplikowanych np. gdy zmarły pozostawił kilka testamentów, lub kolejni uprawnieni odrzucają spadek takie postępowanie może potrwać nawet kilkanaście miesięcy.

Nie oznacza, to jednak że wraz ze śmiercią właściciela najemca zostaje zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu. Powinien go nadal płacić w formie i w sposób wskazany w umowie. Najczęściej zapłata czynszu dokonywana jest na rachunek bankowy właściciela. Środki na nim zgromadzone podlegają dziedziczeniu. Nie zachodzi więc niebezpieczeństwo, że spadkobiercy nie otrzymają należnego im czynszu. Jeżeli najemca nie spełni obowiązku wynikającego z umowy musi liczyć się z z roszczeniem zapłaty długu, a także konsekwencjami przewidzianymi dla takiej sytuacji w samej umowie. Najczęstsze postanowienia umowne dotyczące powyższej sytuacji przewiduję, że w wynajmujący jest uprawniony do jej natychmiastowego rozwiązania bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Po zgłoszeniu się do najemcy następców prawnych wynajmującego warto potwierdzić, czy są oni rzeczywiście spadkobiercami i czy do spadku nie są uprawnione inne osoby. W tym celu najemca powinien zażądać okazania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia. Po ustaleniu spadkobierców warto także zastanowić się nad aneksem do umowy najmu, w którym zawarta będzie informacja o zmianie wynajmującego.